Real Estate Formulas Una Revisión

Fórmulas inmobiliarias: una revisión Instructor de Inversionista Profesional en Bienes Raíces Es verano. Cuando mis hijos estaban en edad escolar eso significaba diversión, béisbol y repasar cosas que habían aprendido en el año escolar anterior. Así que vamos por el mismo camino y revisar algunas de las fórmulas importantes relacionadas con la inversión inmobiliaria. Weve todo oído hablar de ROR (tasa de retorno) o ROI (retorno de la inversión), pero ¿realmente entiende cómo se aplican a sus inversiones inmobiliarias? Junto con ROR / ROI permite ver parejas de otras fórmulas que ayudan a cuantificar buenas inversiones inmobiliarias. Aquellos de ustedes que han tomado la Clase de Bienes Raíces Profesionales saben que yo enfatizo CADS (Cash After Debit Service), y el toque de CAP Rate (Capitalization Rate) como dos fórmulas que usted necesita entender al comprar propiedad de alquiler. También hay ROE (Return on Equity) para los inversores que han mantenido activos durante mucho tiempo y quieren saber qué tipo de retorno de su capital está recibiendo. ROR y ROI son las fórmulas más utilizadas para analizar una inversión. Las inversiones de bienes raíces, acciones, bonos y arte aplican ROR / ROI. ROR / ROI son la proporción de dinero hecho (o perdido) en relación con la inversión realizada, también conocida como Capital. El dinero hecho será referido como el Retorno; Esto puede ser un interés pagado o beneficio. La fórmula ROR / ROI es: ((Capital devolución / Capital) = Tasa de retorno Ejemplo - Invertir $ 100,000 en bienes raíces y un año después la propiedad vale $ 125,000. El ROR / ROI es del 25%, calculado de la siguiente manera: 125.000-100.000 = 25.000 / 100.000 = 25% La mayor parte del tiempo Cap Rate (tasa de capitalización) se utiliza para estimar el valor de la propiedad de ingresos comerciales. Cap Rate representa la rentabilidad proyectada por un año, si compró la propiedad con todo el efectivo. La fórmula de Cap Rate es: Operación Ingresos - Gastos Operativos = (Ingresos Operativos Netos) NOI / Precio de Venta. Ejemplo - La propiedad tiene un NOI de $ 125,000 y un precio de venta de $ 1,125,000. $ 125,000 / $ 1,125,000 = 11,1% Tasa máxima La tarifa del casquillo es una fórmula útil a saber al mirar la característica comercial / de alquiler sin embargo no toma en la consideración la deuda, el coste de la deuda o del flujo de liquidez. El valor de la inversión y el ROR son importantes, pero la cantidad de efectivo que va al banco cada mes es un factor importante. La fórmula utilizada para averiguarlo es CADS. CADS utiliza los ingresos reales (no programados), todos los gastos operativos y el costo del servicio de la deuda (costo de los pagos del préstamo). En la clase de inversionista profesional de bienes raíces enseño una fórmula de tasa de CAP "de un minuto". La fórmula del CADS es: Ingresos Operativos - Gastos Operativos = NOI - Servicio de Deuda = CADS Ejemplo - Un edificio de apartamentos de 6 unidades con un ingreso operativo de $ 3,600, gastos de funcionamiento de $ 1,495 está haciendo NOI de $ 2,105 por lo que con un servicio de la deuda de $ 1,373 tiene un CADS de $ 732.00. $ 3,600 - $ 1,495 = $ 2,105- $ 1,373 = $ 732,00 Muchos inversores que han poseído propiedades de inversión durante mucho tiempo han agotado la depreciación (un importante beneficio fiscal); Esto a su vez puede crear un pobre retorno anual sobre su patrimonio. Para averiguar cuál es la rentabilidad sobre el patrimonio, utilizaremos la siguiente fórmula conocida como ROE. La fórmula ROE es: Ingreso neto / Patrimonio neto estimado = ROE A) Ingreso bruto anual = renta mensual (s) veces 12 B) Gastos Anuales = todos los gastos incluyendo el pago de la hipoteca, seguro, impuestos, mantenimiento C) Ingreso neto anual = A-B D) Estimar el patrimonio neto de su propiedad: Comience con el FMV de la propiedad (puede usar uno de los sitios web que hemos utilizado en la clase o pregunte a su agente de bienes raíces) y luego restar el precio de compra más las mejoras de capital. Ejemplo - Edificio de 12 unidades: A) Rentas anuales = $ 216,000 B) Gastos Anuales = 120.840 C) Ingresos netos anuales = 95.160 D) Patrimonio Neto = 450.000 95.160 / 450.000 = 21% Estas fórmulas son muy importantes para los inversionistas de bienes raíces, que definen lo que son buenas ofertas y lo que son ofertas que debe "dejar ir". Estas fórmulas también le ayudará a eliminar la emoción de un acuerdo. Espero ver a muchos de ustedes en mi clase en línea este agosto.